מה יקרה למחירי הנכסים בשנת 2020

2024 מְחַבֵּר: James Gerald | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 14:07

על רקע המצב הקיים עם ירידה חדה בעלות הנפט ושער החליפין של המטבע הלאומי, בשילוב עם מגפה, רבים חושבים על השקעה בנדל ן. האם זה כדאי, ומה יקרה למחירי הבתים בשנת 2020 - גלו את חוות דעת המומחה.

המחירים יירדו

לדברי אילדר חוסיינוב, מנהל החברה הגדולה אטאזי, לירידה במודל הכלכלי השנה יהיו השלכות חמורות יותר מהמיתון הכלכלי של 2008 ו -2014. זה מוסבר בייחודיות המצב הנוכחי, כאשר שני גורמים שליליים באו לידי ביטוי במקביל - קריסת מחירי הנפט והמגיפה שהתפשטה ברחבי העולם.

בהקשר זה, בחודשים הקרובים המומחה צופה ירידות משמעותיות למדי בשוק הנדל ן. על רקע המגיפה והמצב הלא יציב במדינה, שעלול להסתבך בעלייה בשיעורי המשכנתא ודרישות קשות יותר ללווים, צפויה ירידה משמעותית בביקוש הצרכני למטר רבוע ב 3-4 החודשים הקרובים.

עד כמה שוק הנדל ן הרוסי ישקע ומה יקרה עם מחירי הדיור תלוי כיצד תוכל המדינה לשלוט במצב הנגיף וכמה זמן ייקח לייצב את הכלכלה.

ירידת מחירים מנבאת גם אנדריי קולוצ'ינסקי, שותף מנהל ב- VectorStroyFinance. לדברי המומחה, במרץ 2020, היה שקט של שוק הנדל ן, שלאחריו הביקוש תמיד יקטן, ומכאן המחירים.

המומחה מסביר את המצב הנוכחי כך: “נכנס לשוק קונה שיש לו חסכונות, וחשש מפחתם, מתחיל להשקיע בנדל”ן. באופן דומה, הרוסים היזמים שואפים לא רק לשמר את ההון המצטבר שלהם, אלא גם להגדיל אותו. לדוגמה, השכיר את המונים שנרכשו או מכור אותם במחיר גבוה יותר בעתיד. אך לא היו הרבה מאוד לקוחות כאלה, בהתחשב בכך שהכנסות האוכלוסייה החלו לצמוח רק בשנת 2019. בעוד הירידה שלהם נמשכה חמש שנים (מאז 2014).

לדברי המומחה, המצב הכלכלי הנוכחי עשוי לתרום לירידה ברמת החיים של האוכלוסייה. בטווח הארוך, אנו צריכים לצפות לירידה מסוימת במכירות הנכסים.

על פי התחזית שפורסמה באתר המרכז האנליטי IRN ("אינדיקטורי שוק הנדל"ן"), המצב הכלכלי הנוכחי תורם לירידה במחירי הנדל"ן לפחות לרמה של 2018.

מומחים מודים כי ההסגר והפסקת התהליכים הכלכליים בפועל על רקע פיחות הרובל, בשילוב עם קריסת מחירי הנפט, יגררו ירידה מהירה ברווחת הרוסים, ולכן הביקוש.

אך לדברי מומחים, עדיין לא תהיה התרוששות מוחלטת של האוכלוסייה בשנת 2020, שכן למדינה יש מספיק כסף לתמוך במשק במשך מספר שנים. עכשיו יש איזו רגיעה בשוק הנדל ן, והמפתחים נאלצים לעכב מחירים על מנת לשמור על הביקוש הצרכני.

המחיר למ"ר יעלה

אבל לקיריל חולופיק, ראש ה- NOZA (האיגוד הלאומי למפתחי דיור), יש נקודת מבט הפוכה לחלוטין. הוא אינו רואה סיבה להפחית את עלות המ ר בשנת 2020. לדברי המומחה, קריסת מחירי הנפט והזינוק של הדולר כלפי מעלה אינם תורמים בשום צורה לירידת מחירי הנכסים.

עלות הסחורות (כולל דירות בבניינים חדשים) יורדת או עולה בהשפעת היצע וביקוש. אם יש תת ייצור (הביקוש עולה משמעותית על ההיצע), העלות למ ר עולה.ייצור יתר (עודף היצע על פני ביקוש) מוביל לירידת מחירים. ניתן להבחין בעליית מחירים גם בעת ייצור יתר, אם הגיעו למחיר העלות, שגם הוא גדל (למשל עם עלייה בעלות חומרי הבנייה).

בתקופה שבין 2014 ל -2018 נרשמה ייצור יתר משמעותי של דירות חדשות בשוק, מה שהוביל לירידת מחירים בשנים 2015-16. בשנת 2017, מחירי הדיור החלו לעלות שוב, מכיוון שהם "נתקלו" במחיר העלות.

בשנת 2019 האיצה הצמיחה, אך הסיבה לכך כבר הייתה תת -ייצור - לראשונה בשנים האחרונות הביקוש עלה על ההיצע פעמיים. המעקב שנערך על ידי NOZA הראה ירידה בהצעות בשנת 2019 ב -14.5%, שבגללו המחירים עלו בממוצע ב -12%.

בשנת 2019, המדינה מאמצת מודל חדש למימון בניית דיור, אשר שולל את הופעתם של משקיעי נדל ן שהונאו. החל מה -1 ביולי תעשיית הבנייה תעבור לחלוטין למימון פרויקטים. מספר הפרויקטים החדשים יורד באופן משמעותי, ובדיקות מאמץ הפכו לאחת הסיבות העיקריות לכך.

כעת הבנקים בודקים כל פרויקט חדש לאיתור משבר צפוי, כלומר "מה קורה כשהמחירים יורדים ב -20%". אם, לאחר החישובים, הפרויקט יישאר רווחי, ההלוואה תאושר, אם לא רווחי, בהתאמה, הלווה יסורב.

התוצאה לא איחרה לבוא. היחס בין היצע וביקוש השתנה באופן קיצוני. פחות מטרים רבועים החלו להיכנס לשוק, מה שהאיץ את עליית מחירי הנכסים.

בשנת 2020, המשכנתאות הופכות לזולות יותר, והבנק המרכזי אינו מתכוון לקבוע שיעור ריבית מופקע, כפי שהיה בסוף 2014. יתר על כן, מעורבים כעת מנגנונים חדשים להשגת הון לידה, שכמותם גדלה באופן משמעותי, וזה בהחלט ידרבן את הביקוש בשוק למבנים חדשים.

"תת -הייצור של מטרים רבועים יימשך בעתיד הקרוב, כך שמחירי הדיור ימשיכו לצמוח", בטוח קיריל חולופיק.

לְסַכֵּם

1. חוות דעת המומחים לגבי עלות המ"ר בשנת 2020 אינן חד משמעיות. מחירי הדיור ייקבעו בהתאם למצב המשק בכללותו ולמצב האפידמיולוגי.
2. אנליסטים סבורים כי הסיבה העיקרית לירידה בביקוש למקרקעין היא הירידה ברמת החיים של האוכלוסייה עקב המגיפה וחופשות מאולצות.
3. המדינה מציגה אמצעים נוספים לתמיכה בכלכלה, בעסקים ורווחת האזרחים, שיתרום לשימור ואולי גם לצמיחת הביקוש למטר רבוע בשנת 2020.